이 책은 왜 봤나?
<부동산 투자의 정석> 16년도 12월 끝 무렵에 리뉴얼되서 나왔던 책을 읽어봤습니다. 저는 부동산에 대해서 잘 모르지만 최근 들어서 약간의 관심이 가기 시작했습니다. 아무래도 한국인들의 DNA에 왜 심어졌는지는 모르지만 '내 집 마련'이라는 기본 미션을 수행해야 한다는, 어디서부터 오는지 모르는 압박감 때문에 그런 것일 수도 있다고 봅니다.
"어떤 부동산 책을 볼까?" 하고 고민을 했습니다. 부동산이라는 자산 자체가 한국에서는 워낙에 투기에 대상이 되버린지 오래라는 인식이 있어서 책을 고르기 전부터 고심했습니다. 별로 가지고 있지 않은 아까운 제 시간을 쓸데없는 책들에 낭비하고 싶지가 않았거든요.
부동산으로 스타 강사가 된 사람들이 많습니다. 운이 였던지 실력이었던지 그건 잘 모르겠습니다만 그렇게 부동산 테크트리를 잘 타서 유명해진 사람들이 꼭 하는 것들이 있더라고요. 그건 책을 내는 것이었습니다. 자신의 책을 내야 수강생들을 더 모을 수 있다는 생각에 날림으로 책을 쓰는 분들도 많더라고요.(그런 분들도 있다는 겁니다. 전부를 그렇게 보는 건 아닙니다)
수학에도 정석이 있습니다. 무슨 일이든 정석대로 해야 한다고 합니다. 아무리 시대가 변해도 변할 수 없는 법칙같은게 어떤 분야이든 존재하지 않을까 하는 생각에 기본에 충실한 책이 무엇이 있을까하고 찾아봤습니다. 비슷한 제목의 '부동산 투자의 정석'이라는 책이 있었습니다. 뭐 물론 제목만 잘 지어놨을 수도 있겠다 생각은 했지만 속는 셈 치고 앞부분 잠깐 보다가 아니다 싶으면 덮어야지 하고 들고 왔습니다. 근데 계속 보게 되더라고요.
오늘은 책에서 얘기했던 부분중에 [아파트 투자] 관련 보유 가치에 관한 관점으로 어떤 아파트를 골라야 하는지에 대해서만 써보려고 합니다. 이렇게 블로그에 정리하면서 머릿속에 남기 때문에 참 블로그는 모두가 윈윈 할 수 있는 좋은 곳이라고 다시 한번 느꼈습니다.(물론 별 시답잖은 얘기나 어그로 끄는 거 말고요. 제 글이 허접하다고 느껴지신다면 얼른 이곳을 탈출하셔야 합니다!!)
- 가치있는 아파트를 고르는 7가지 방법 -
1. 대단지 아파트
대단지 아파트라고 하면 과연 기준이 어떻게 될까요? 누구는 500가구 이상이라는 말도 있고, 책의 저자는 천 세대 이상이라고 말하고 있더라고요. 이건 그 주변 환경이나 다른 아파트들의 구성 여부 등 고려해볼 대상이 많이 있지 않을까요? 하지만 적어도 위에서 말한 이상의 가구가 모여있는 아파트가 대단지의 시작점이라고 생각됩니다.(그럼 고덕 그라시움은 만 세대가 넘던데 이런 건 초대단지라고 해야 하나)
저도 가끔 출근이나 퇴근할 때 차 안에서 대단지 아파트들을 보면 무슨 철옹성이라고 보는 것처럼 느껴집니다. 주변이 다 막힌 채로 게임에서 공성전을 할 때 성문만 공략해야 할 것처럼 입구가 화려하더라고요. 뭐 밖에 보면 이질감이나 위압감이 느껴질 수도 있지만 그 안에는 꽤 좋은 점들이 존재하더라고요.
첫 번째로는 일단 큰 단지 안에 다수가 살기 때문에 환경이 쾌적합니다. 또한 편의시설도 잘 갖추어져 있어서 굳이 멀리 나갈 필요가 없습니다. 사람들은 불편한 걸 싫어하잖아요?
두 번째는 가시성입니다. 해당 지역에서 이름 있거나 규모가 좀 있는 아파트들은 알려지기도 쉽습니다. 저처럼 길 가다가도 잘 보이고요. 그래서 잠재적 매수자와 세입자들에게 노출되기가 좀 더 쉽습니다. 그렇다면 거래가 활발해지기 수월하다는 얘기죠. 아파트를 가지고 있는데 매매나 임대를 주려고 노력하는 기간도 꽤나 스트레스로 작용할 수 있습니다. 이런 부분에서 대단지는 좋은 메리트를 가지고 있습니다.
세 번째는 관리비가 저렴합니다. 아파트라는 것 자체가 한동만 세워도 높이 올라가기 때문에 이왕 올릴 거 많이 만들어서 세대수를 늘리면 규모의 경제처럼 주기적으로 나가는 비용에 대해서 단가를 낮출 수 있습니다. 규모 대비 사는 세대수 비율이 높기 때문에 관리비도 다른 작은 단지의 아파트에 비해서는 상대적으로 적게 낼 수 있습니다.
네 번째는 특정개발계획을 세울 때 혜택 가능성이 높습니다. 우리가 만약에 책상 정리를 한다고 생각해 봅시다. 그러면 어디부터 치우시나요? 책상 모퉁이에 놓여 있는 지우개나 잡다한 걸 먼저 정리하시나요? 제일 가운데에 큼직하게 놓여있는 책이나 노트, 아니면 그 외에 가장 규모가 있어 보이는 걸 먼저 잡게 되는 게 시간 대비 효과가 가장 빠르죠.
해당 지역을 개발하려 할 때도 마찬가지라고 생각합니다. 이왕이면 많은 사람이 살고(유권자가 많은?) 투자 대비 효과가 금방 나타날 만한 곳을 먼저 건드릴 거라 봅니다. 이런 점을 고려한다면 대단지가 선택되기에는 유리할 겁니다.
2. 학군
미칠듯한 교육열, 누구나 뒤쳐지고 싶지 않은 욕구와 따라가고 싶은 심리가 있습니다. 현실이 보여주는 (없다고는 하지만) 신분과 계급의 차이(이제는 공부로 크게 바뀌진 않을 사회가 돼겠지만) 그래도 공부하는 환경에서 자라게 하겠다는 일념 하나로 꾸역꾸역 무리해가며 학군이 좋은 지역으로 모두가 들어오려고 합니다.
저는 개인적으로 저자와 같이 이런 상황에 공감하지는 않습니다. 하지만 현실이라고는 봅니다. 사람이 몰리는 곳에는 이유가 있는 것이고 몰려야 돈이 돈다고 생각합니다.
3. 로열동, 로열층
남향, 상층부, 전망, 무소음, 역세권 등등 해당 물건의 가치가 오르려면 기본은 사람들이 많이 찾고 불편함으로 없애주는 요인이 많아야 합니다. 불편을 넘어서 아무나가 공유하지 못하는 나만의 프리미엄틱한 요소를 가지고 있어야 합니다. 또한, 이런 물건들은 '환금성'에 뛰어난 조건을 가지고 있습니다. 물건을 빠르게 파고 살 수가 있다는 거죠. 누구나가 갖고 싶어 하기 때문에 말입니다.
4. 85㎟이하
요즘은 중소형 크기의 집이 대세인 시대입니다. 저성장세, 신혼부부부터 욜로족까지 두루두루 수요가 있는 크기의 면적이죠. 이건 개인적인 생각이지만 아무리 1인 가구라 할지라도 그리 작은 평수에 들어가서 살고 싶지는 않을 거라 생각합니다.
혼자 즐기기에 쾌적하면서도 생활하는데 작지 않은 공간에서 여유롭고, 꽤나 보기 좋게 꾸미며 살아가는 것도 트렌드가 될 거라고 생각합니다. 때문에 결혼을 하든 안 하던 중. 소형의 수요는 줄지 않을 거라 봅니다.
5. 역세권 아파트
마을버스 한번 타고 지하철 역으로 가서 타는 것과 역에서 내려서 걸어서 집에 바로 들어가는 것이 조금 불편한 것일 뿐이라고 생각하시나요? 조금만 불편을 감수하면 집값을 많이 아낄 수 있어서 이 정도는 괜찮다고 보시나요? 하지만 막상 해보면 은근히 삶의 질이 저하될 수 있습니다. 사람은 큰 부분에서 불편함을 느낀다기보다는 생활 속의 작은 부분에서 개선하고 싶은 욕구를 가지고 있습니다.(너무 큰 부분은 아예 포기하기도 하죠)
어쩔 수 없이 수요가 있는 것과 원해서 수요가 있는 것은 상당한 차이가 있습니다.
6. 기반 시설
교육, 쇼핑, 교통, 의료기관 등의 생활 편의 시설이 가까운 곳에 있다면 멀리 나가지 않더라도 자신의 생활권에서 모든 것을 해결할 수 있습니다. 말하다 보니 결국에는 좋은 입지의 아파트라는 것이 '불편'함을 없애고 '편함'을 추구하는 곳을 찾게 된다면 자연히 가치가 있는 곳을 찾을 수 있다고 생각합니다.
7. 성장성
'해당 부동산에 강력한 개발호재가 있는가? 주변에 개발이 계속 진행되고 있는가? 재건축 등으로 신규 아파트들이 계속 늘어나고 있는 상황인가? 새로운 인구 유입 요인이 발생하는가? 등의 물음에 긍정적인 답이 나올 수 있는 아파트라면 충분히 가치가 있는 물건일 겁니다.
현재 살기가 좋고 편하다고 해서 앞으로 미래에 더 이상 반영될만한 가치가 없다면 정체됩니다. 현재가 좋다고 해서 앞으로도 계속 좋을 수 없고, 현재가 좋지 않다고 해서 앞으로 계속 같은 상태로 있을 거라는 보장은 없습니다.
결국에는 관심을 갖고 꾸준히 공부를 한다면 쉽게 눈에 띄지는 않지만 숨어있는 가치를 지닌 아파트를 찾을 수 있을 겁니다.
오늘도 부족한 글을 봐주셔서 감사합니다.
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이 글은 책 '부동산 투자의 정석' 에서 발췌하여 인용하였습니다.
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